自主更新模式，第三代更新实施模式必将大放异彩

城市更新项目与一般净地开发项目最大的不同就是存在一个前期项目孵化阶段。根据孵化阶段操作主体、资金来源、土地增值收益分配方式等不同，城市更新项目的实施模式目前经历了三次迭代。

第一代城市更新实施模式是政府主导模式。以政府/城投平台出资为主，以收-储-供为实施路径。这是目前最主流的实施模式，内地占比是100%，进行了市场化探索的珠三角地区，占比也超过70%。目前利用政府专项债、专项贷款推动的做地模式、城中村改造、棚改，其本质也是政府主导模式。

政府主导模式在更新孵化阶段的操作，就是政府直接下场，出钱、出人，依靠政府手中的征收特权，获得了存量土地增值收益中的绝大部分，自然也承担了最大的市场风险。目前，内地很多城投平台把地征过来后，却卖不出去，就是明证。

第二代城市更新实施模式是市场主导模式。主要是开发商主导。这是过去十几年以深圳为代表的珠三角地区进行城市更新市场化探索时期最主流的市场化城市更新实施模式。这种模式下的城市更新项目孵化是以开发商出资为主，以一二级联动为实施路径。

开发商主导的一二级联动模式，在更新孵化阶段的操作，是由开发商出钱、出人，但开发商对产权的归集不再有征收权能够依靠，只能是民事收购。开发商依靠前期自己设立的控股的平台公司在孵化阶段锁定开发权，从而实现一二级联动。

第三代城市更新实施模式是业主主导的自主更新模式，清华大学叫做政府-市场-社会三方合作模式，城市更新网之前把它叫做城市更新项目孵化模式。这种模式采用原业主主导、原业主筹资的实施路径。

这种模式相对于政府主导模式来说，仍属于市场化模式。只是在开发商（特别是民营开发商）大规模暴雷后，催生了一类新的市场主体——城市更新前期服务商/统筹主体，由其来承担城市更新项目孵化阶段的出资和操盘。

   自主更新项目与政府主导或开发商主导的城市更新项目相比，最明显的特征体现在自主二字，就是原业主对城市更新项目的主导性更强。具体体现在：自主更新项目由业主发起，由原业主选定前期服务商和开发建设主体，原业主会参与对城市更新中规划溢价和竞争溢价的分配。这三代模式的迭代，业主从边缘到中心，从形式上参与到实质性参与，在土地增值收益中分配比例依次提高。

    城市更新项目的实施中，越来越强调协商式规划。协商式规划是通过贯彻政府意志的上层次规划与体现民意和市场意志的实施性规划互动，实现政府、社会、市场等各参与主体的利益平衡。在其中，各种上层次规划，如城市更新五年规划、片区统筹规划、城市设计等，更多表现为便于调整的规划，更加强调底线管控的规划。不仅为体现空间安排的规划，也体现为时序安排的规划。但在政府主导和开发商主导的更新中，公众参与要么是操纵性参与，要么是告知性参与或利诱性参与，都没有实现实质性的公众参与。唯有在自主更新中，公众才实现了全程参与、发表看法、共同决策，实现了实质性参与。在实质性参与下开展的规划，才是真正的协商式规划。可以这么说，自主更新才真正让人民城市人民建、人民城市为人民不再是一句空话。

    城市更新项目孵化的过程是需要规划、法律、评估、经济、税务等一系列专业的过程，且需要一定的资金和精力的投入，单靠原业主自己，是很难实现自主更新的真正落地。需要城市更新前期服务商这一市场主体，利用自己的专业团队和专门资金，帮助业主梳理愿景、帮着业主进行内部意愿整合，最终帮着业主选出一个最适合的实施主体，实现自主更新的真正落地。

作为十年前就把自主更新理念作为了公司愿景的机构，城市更新网及旗下深城更咨询服务公司、深天使更新孵化公司这几年一直在围绕着自主更新打造自己作为合格城市更新前期服务商的运作能力，并应用到自己用自主更新理念推动的项目中。

欢迎有意用自主更新模式推进项目或对项目进行纾困的相关方，拨打0755-28234613与我们联系！