南山区月亮湾花园楼顶女儿墙突然垮塌，原业主全面更新呼声又起

2025年3月12日，位于深圳市南山区南山街道，建成于1994年的月亮湾花园一栋房屋楼顶女儿墙突然倒塌，幸运的是，倒塌的方向是向内，碎屑落在了房顶之上，如果是向外倒塌，后果将不堪设想。

        随着这一事故，又把原业主门呼吁多年的全面更新话题提了出来。网络空间开始出现业主门多年向政府表达全面更新的诉求却不能实现的情感宣泄。

        作为从2010年开始，全面参与深圳城市更新十几年的业者，梳理了一下月亮湾花园城市更新的历程（其实是深圳老旧小区城市更新的一个历程），希望能从梳理出发现业主们能实现老旧小区全面更新的路径在哪儿。

        第一阶段：2010年-2016年，深圳城市更新全面市场化探索时期。2009年城市更新办法的颁布，打开了开发商向前进入老旧小区存量土地一级开发（即城市更新网常说的城市更新项目孵化）的大门，当时允许楼龄满20年的老旧小区即可申报。于是，开发商如过江之鲫，纷纷涌入老旧小区开展前期工作。但由于进入的路径不明晰所产生的扰民，以及开发商锁定开发权所产生的规避竞争等问题，2016年颁布的《深圳城市更新暂行措施》中规定：“第（六）条......成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按棚户区改造相关规定实施”，政府不再接收老旧小区按城市更新路径（全面改造）的申报。包括深圳湾月亮花园在内的老旧小区，凡是没有立项的，开发商均被要求退出。

        第二阶段：2016年-2023年，深圳老旧小区开始进入“回迁房+保障房”的棚改时代，采用政府主导，国企实施的棚改模式，资金主要来自于政府。深圳2000年前建成的小区有近千个，全部使用政府资金，财政将不堪重负。随着被称为深圳最后一个棚改项目“罗湖区海关草埔生活区棚改”进入实施阶段，棚改全面停止。月亮湾花园于2018年也开展了意愿征集，随着棚改的全面终止而终止了。

      第三阶段：2021年-2024年，综合整治时期。2021年，随着住建部发布《防止大拆大建的通知》，拆除重建类更新被打上了非有机更新的标签。深圳的老旧小区开始转向综合整治，整治费用全部由政府承担。月亮湾花园小区也于2023年开展了该小区综合整治工程的设计招标，只是由于受到原业主对综合整治的抵制，而未能最终成行。

        第四阶段：2025年-？，多模式开始共存。业界开始反思，是否综合整治就一定是有机更新，拆除重建就一定不是有机更新。穿衣戴帽式的综合整治，无法从根本上解决老旧小区建筑标准不高、抗震设防要求低、消防安全保障不健全、配套设施不齐全等先天问题。随着住建部部长在2025年两会上宣布“2000年前的老旧小区全部纳入城市更新，并鼓励自主更新”。原拆原建、自主更新的模式开始走入政府和大众视野。