政府应在规范和引导城市更新开发权有序流转方面有所作为

在传统房地产开发中，一级土地开发是被政府垄断了的，因此，也就不存在一级土地开发权流转的问题。开发商获取土地基本上是通过招拍挂的形式获取净地。这时，开发商获取的土地开发权是和土地使用权绑定了的，开发商要转移土地开发权，要么转移土地使用权，要么满足在净地上投入25%投资，按在建工程的形式转移开发权。

城市更新是在存量土地上进行的再开发行为，从形式上不再区分一级开发和二级开发。开发商获取存量土地使用权的过程实际上就是开发商直接参与存量土地一级开发的过程。深圳市政府通过编制法定图则或不同层次的城市更新专项规划，赋予了存量土地未来进行二次开发的开发权期权。这就是城市更新开发权的初始形成。原业主通过拆迁补偿或权益转换，将自己正在使用的存量土地上的城市更新开发权期权转移到拥有开发资金和开发技术的开发商手中，这形成了城市更新开发权的初次转移。开发商在城市更新运作过程中，可能因为资金、运营、市场变化、利润预期等各种因素，将自己正在运作的城市更新项目转移，这就形成了对部分或全部城市更新开发权的二次转移。以上构成了目前深圳城市更新开发权的流转市场。

一般来说，一个城市更新项目或城市更新单元只有一个单一原业主的情况非常少见，大部分是有多个原业主的情况，比如城中村或旧住宅区城市更新项目。对于一个已经确定城市更新范围的城市更新项目来说，只要当项目中所有原业主的城市更新开发权转移到开发商手中，开发商才能实现对项目的开发。当开发商对原业主不加引导和预先整合，而是直接进行对原业主开发权期权的逐一收购时，就形成了我们俗称的“拆迁困局”。

作为城市更新开发权转移买卖双方的原业主和开发商，双方之间的利益是根本对立的。因此，如果整合者和开发者两者为合二为一，则陷入“拆迁困境”就成为一种必然现象。因此，要实现顺利的城市更新开发权的初次转移，就需要政府或与开发权初次转移买卖双方没有利益冲突的独立市场第三方进行城市更新开发权的引导和整合，形成完整的城市更新开发权后再进行初次转移。

城市更新项目是长周期运作。目前，在城市更新立项后、城市更新单元规划批复后、实施主体确认后等阶段的城市更新项目开发权转移已经比较常见，甚至有些项目尚未立项，项目已经几次易手。由于城市更新项目运作的复杂性，在开发权的交易双方存在着非常大的信息不对称。信息不对称不但带来了交易双方交易成本的提高和交易后一系列纠纷的出现，同时，不合适的城市更新开发权转移还存在着损害原业主和政府权益的风险。因此，提高城市更新开发权转移过程中的信息透明度是规范城市更新开发权流转的必然要求。

深圳是城市更新运作市场化程度最高的地区。但随着城市更新项目运作的难度日益加大，业界希望政府加大对城市更新运作的引导和扶持的呼声越来越高。目前，深圳城市更新行业出现的乱象和迷茫，应该说，都一定程度上和城市更新开发权流转中的不规范有关。因此，如何提高政府在城市更新开发权流转中的规范和引导，而不是一直想着如何去提高政府在城市更新中的强制力，是政府在城市更新中有所为、有所不为的备选项之一。

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司是全国首家为城市更新提供综合解决方案服务商，是城市更新行业门户——城市更新网的运营单位，并推出了首个城市更新众筹网站——城市更新众筹网。成立至今，已开展了多场面向业主，引导业主参与社区重生的公益活动，开展了几十场面向开发商、投资机构的城市更新专题培训活动，是2015年首次城市更新展的承办单位。公司将在推动城市更新开发权的有序流转方面，贡献自己的力量。