用城市更新孵化模式将旧改蛋糕分匀

城市更新通过改变土地用途、提高土地开发强度，加大土地上的投入、改善土地周边设施等手段，从而将原有低效土地，改变为高效土地，带来了土地价值的极大提升。因此，城市更新的过程，可以说是标准的一个做大蛋糕、分配蛋糕的过程。

谁能有手段把土地用途改变，谁能把城市更新二次开发的容积率拔高，谁能有好的产品定位、策划和项目开发管理控制体系，谁的资金成本低，谁就能把城市更新二次开发的这块蛋糕做大。

在过去几年的城市更新实践中，获得城市更新项目的人往往是那些有“门路”，能改用途和拔高容积率的人，因为这是做大蛋糕最简单也最直接有效的手段。而随着整个社会环境的变迁，城市更新政策的日益完善，能够改变用途越来越清晰，拔高容积率越来越缺乏弹性，这些“门路”将越来越少。这时，将只有真正的强者才能做大城市更新这块蛋糕。获得城市更新项目的人，将是真正的“良币”

但各方能否分得蛋糕，不仅决定于谁能把蛋糕做大，还决定于谁能把蛋糕分匀？我们现在很多城市更新项目推进不了，不是因为开发商没有把蛋糕做大，而是因为，业主认为开发商虽然把蛋糕做大了，但拿走了最大的一块。中国人不患寡而患不均，这就是众多城市更新项目陷入“拆迁难”怪圈的根本原因。

如果说最初的政府征地，通过招拍挂卖给开发商，是一个开发商做蛋糕，政府切分蛋糕的方式，那么，现有的深圳商业化的城市更新，就是开发商做蛋糕，政府先按刚性的政策规定切走一块，剩下部分由开发商和业主商量着切分的一种方式。那么，剩余的这部分蛋糕，开发商和业主，应该谁来切，如何切，按什么规则来切，就显得很重要了。

说起分蛋糕，不得不提一个很有名的“分蛋糕”故事和理论。

有7个人组成的小团体，他们每个人是平等的，但同时又是自私自利的。每餐都有一个蛋糕，而且这个蛋糕大小一定。如果平均分配的话，刚好每个人都能吃饱。那么，如何分配蛋糕，才能保障每个人都能吃饱呢。

规则一：指定一人负责分蛋糕事宜，成为分蛋糕专业人士。很快大家发现，这个人分给自己的蛋糕最多。权利导致腐败，绝对权利导致绝对腐败。这一规则在分蛋糕中提现得淋漓尽致。 
   规则二：指定一名分蛋糕人士和一名监督人士。期初这样比较公平，但到后来，分蛋糕人士和监督人士从权利制约走向了权利合作，每次都是分蛋糕人士和监督人士分得最多。这是一种制度腐败。

规则三：谁也信不过谁，干脆大家轮流主持分蛋糕。这样，等于承认了每个人都有了为自己多分蛋糕的权利，同时，又给予了每个人给自己多分蛋糕的机会。这样，每个人在自己主持分蛋糕的那一天吃饱而且有剩余，其他时间都在饿肚子。这一制度造成了资源配置不合理，时又造成了资源的浪费。

规则四：大家民主选举一个信得过的人分蛋糕。这位品德上乘人士开始还能公平得分蛋糕，后来，好景不长，这个信得过的人开始腐化，风气败坏，公平消失，开始有意无意地为自己和溜须拍马人士多分蛋糕。于是，大家觉得不能放任其腐化，还得寻找新的制度。

规则五：民主选举一个分蛋糕委员会和一个监督委员会，实现相互监督和相互制约。这样，公平做到了。但由于分蛋糕委员会每次提出分蛋糕的议案时，监督委员会都会进行严格审议和逐条批驳。等到分蛋糕的议案通过了，蛋糕也变质了。这种制度效率太低，不符合经济学原则。

规则六：对于分蛋糕，每个人均有一票否决权。行使否决权的话，就会重新分蛋糕。这样，公平是做到了，但谁也吃不到蛋糕。

规则七：每个人轮流值日分蛋糕，但分蛋糕的那个人要最后领蛋糕。奇迹出现了，每次分蛋糕，每个人都分得一样多。因为，分蛋糕的人士注意到，如果七个人分得蛋糕不一样多，他无疑将会分到最少的那一份。

第一种规则可以看成是有强制手段下的开发商主导，第六种规则可以看成是业主双100%规则下的城市更新。从以往的实践看，效果均不是太好。那么，城市更新分蛋糕有没有自己的“第七种分蛋糕规则”呢？

答案是肯定的，这就是城市更新孵化模式。城市更新孵化的本质就是由开发商/投资商做蛋糕，由独立第三方专业团队分蛋糕。业主首先取蛋糕，专业团队最后取蛋糕。通过这种机制，实现了对城市更新蛋糕的分匀。

在这种情况下，我认为，城市更新蛋糕，是可以做大，又可以分匀的。