从HX幸福进入深圳两年花费两亿未获一个城市更新项目谈开去

近日，有媒体报道，作为全国房地产开发商百强前十名的HX幸福，在进入深圳城市更新近两年，拓展费用花去近两亿后，却未在深圳获得一个城市更新项目。其深圳公司高管开始陆续离职，目前已有招商、营销等多个部门的中层离职，离职人员中至少包括一位去年引入的前深圳市政府官员。

深圳八年前开启的城市更新时代，被全国各地的开发商看成了房地产开发界的一个新的风口。各路开发商蜂拥而至深圳，抢食城市更新这个蛋糕。在众多的淘金大军中，HX幸福的情景绝不是个案，也不是唯一。就笔者的工作经历来说，笔者见过新加坡资本、日本资本都想进入深圳城市更新，但拓展了1-2年后，却一无所获，悻悻而归。只是HX幸福知名度够高，花费过大，成了众多未淘到金子中最显眼的一个。更加常见的情形是：外来开发商，租数百平米办公场所，请一些拓展人员，拓展数年，花费了数千万，项目看了成百上千个，却一个项目也没有拿到（或者说不敢拿）。

另一方面，很多项目业主，接触了几十家开发商，往往是刚开始开发商兴趣很大，但最后谈到项目交易时，却无疾而终。曾经有一个项目业主，说是见了前百强开发商的近50个，却最终没有找到进入者（接盘者）。另外，据传某宇宙大开发商进入深圳城市更新，拿了近32个项目，却有近30个项目处于推不动状态。

毫无疑问，深圳城市更新业主端和开发端结合过程，运行的并不顺畅。那么，问题出在哪儿了呢？我们今天从对HX幸福的分析中，希望找到其中的端倪。

HX幸福作为全国前十强开发商，其融资能力、成本控制能力、盈利能力都名列行业前茅，其产品线也相对完善和成熟。HX幸福最突出的方面，是其擅长的“园区孵化”模式。所谓“园区孵化”模式，是指在大的园区开发中，HX幸福介入一级土地开发和整理，由HX幸福出钱，政府负责拆迁，整理出来的土地，HX幸福负责招商引资，HX幸福按土地整理成本的110%获得土地整理的垫资回报，同时获得园区落地投资额的45%作为收益。其模式可用下表所示（表格来自网络）：

HX幸福通过“园区孵化”模式，构建了自己在园区开发建设中的产业规划、产业整合、产业招商、产业运营能力，并初步形成了园区开发中的产业新城、科技新城、产业综合体三条产品线。且HX幸福的园区孵化模式在北方的很多二、三线城市乃至广东的江门、佛山都有类似的案例。

    深圳的城市更新已转到了“产业先行”的政策导向。对于HX幸福这种有产业整合能力的开发商。按理说，在深圳城市更新，特别是“工改工”的城市更新项目中，应该是大有作为的。但事实却让人大跌眼镜。

HX幸福和很多进入大开发商进入深圳城市更新的方式相似。进入深圳后，首先高薪聘请有城市更新工作背景的政府部门公职人员，然后，通过原公职人员的人脉和关系，与这些城市更新政府部门建立联系，再通过这些政府部门锁定一些项目，然后再搞定进行立项和拆迁，最终实现城市更新项目落地。即城市更新中常见的先搞定政府，再搞定业主。

深圳是土地开发成熟度非常高的城市，在高度的开发下，深圳的建设用地已基本没有了大片成规模的可开发用地，可供开发建设的用地基本上已经碎片化了。这些碎片化的存量建设用地，在几十年的历史发展中，形成了背景复杂的业主权属。深圳是一个以民营经济为主的城市，很多碎片化的存量建设用地掌控在民营企业主手中。深圳又是一个法治化比较高的城市，在深圳，已经不可能看到政府为了商业城市更新项目而去强拆。深圳市政府的财政资金比较充裕，想进入深圳的产业资源也比较丰富，在深圳只要有地，资金和产业都不是太大问题。HX幸福的靠资金和产业资源推动政府和自己合作的PPP模式，对深圳市政府的吸引力并没有那么强。可以说，在深圳城市更新中，只搞定政府，而不搞定业主，是很难行得通的。

HX幸福的龙岗某项目，据传便是这种情形。HX幸福从龙岗某政府部门聘请一名有城市更新工作背景的公职人员，通过这名公职人员，与政府部门在龙岗某片区的城市更新意向上达成了初步一致意见。然后，HX幸福投入数千万编制该片区的规划和产业研究。该意向城市更新片区含有几个城中村。HX幸福对该片区的城市更新意向最终并未得到这几个城中村的认可和同意。最终，HX幸福虽然付出数千万的前期规划研究费用，但此项目最终却未落地。

深圳的存量用地，由于历史上以租代征、私下交易、不规范开发、不规范出让等各种情形，许多存量用地上附着着多种权利类型和多个权利主体（业主）。2009年《深圳市城市更新办法》颁布前后，首先是深圳本土活跃的中小型民营开发商，嗅觉灵敏，对深圳的存量土地进行了第一轮的城市更新运作。几年后，几个大型民营开发商，如恒大、碧桂园等，开始进入深圳城市更新，对深圳的存量土地就象用梳子梳了一遍，对深圳的存量土地进行了第二遍的城市更新运作。最后，是第三批进入深圳城市更新的大型央企开发商凭借雄厚的资金实力，投入大量的资源，进行的第三遍的城市更新运作，即现在城市更新界的国进民退。深圳存量土地经过这几轮开发商的占坑、换坑，形成了大量复杂的历史遗留问题。城市更新要运作顺畅，首先要解决这些历史遗留问题，并将这些业主的意见整合到一块。然后，才能顺畅地进行申报和报批。即所谓先搞定业主，后搞定政府。

就目前的城市更新来说，一个城市更新项目，单一业主的情况基本上是没有的。那么，是先搞定大业主，还是先搞定小业主。是由开发商搞定业主，还是由政府搞定业主，还是业主自己搞定业主自己，哪一种方式才是最合适？参加9月27日由城市更新网主办的城市更业主私董会暨城市更新新孵化论坛吧。论坛将告诉您什么是城市更新孵化模式，业主如何在专业服务机构的帮助下，实现业主自己搞定业主自己，并实现自身权益的最优化。