【2009年，《深圳城市更新办法》的颁布，拉开了深圳乃至全国城市更新的大幕。由此，在深圳这片建市不过40余年的土地上，开始上演一场场有关城市更新的人间悲喜剧。有的人因为城市更新一夜暴富；有的人因为城市更新而一无所有，甚至丢了性命；有的人因为城市更新而锒铛入狱；还有的人仍在城市更新中迷茫......。作为从深圳城市更新诞生那天起，便一直在城市更新领域上下求索的业者，希望能用自己的最新研究心得和感悟，引起深圳城市更新政策制定者、进程参与者、被动卷入者一些深思......。】
占坑
“占坑”一词来源于一句不太雅的俗语“占着茅坑不拉屎”，寓指在某个位置上，但不干事，占坑的主要目的是想把坑卖出个好价钱。
《深圳城市更新办法》一颁布，部分嗅觉灵敏的人便嗅到了城市更新的商机。这部分群体中有被称为中国商业犹太族中的潮商一族。还有长期接触城市更新政策，看到机会后毅然下海的部分公职人员一族。还有一个群体是长期与城中村村干部接触，与村干部有特殊关系一族，如村干部的合作伙伴、亲戚、同学等。当然，也有村干部、旧工业区大业主自己（或代言人）直接成立开发公司。以上这几个群体通过新成立开发公司，或挂名大开发商名义，与城中村、大业主等业主代表签订框架合作协议，从而进行所谓的城市更新项目“锁定”。以上群体的大部分，基本上并不具备进行房地产开发的能力和资本，锁定项目的目的，就是在某个阶段将项目“卖”给真正的开发商。这就是本文所称的“城市更新占坑”。再后来，一些中小型开发商业开始加入占坑的序列。“占坑”成为了前几年城市更新的一种重要运作策略。再后来，部分资本也开始加入“占坑”序列，甚至出现了一种基金，我称他为城市更新“埋钉”基金，到一些有城市更新潜力的地区买入一些物业，在未来城市更新的时候做“钉子户”。
以上，可称为城市更新中的“主动型占坑”。
既然有主动型占坑，就有被动型占坑。笔者见过的被动型占坑有以下几类：一种是在90年代买入村里的土地（当然，从法律的角度看，是不合法的交易），想开发或建小产权房，因为各种原因，到现在都没建成，从而形成了占坑。第二种是土地出让都是清晰、合法的，但由于诉讼、资金断裂等各种情况，经过数十年都还没形成开发，政府收不回，自己又无法开发，在城市更新语境下形成了占坑。第三种出于各种目的从法院、产权交易所等购入了有各种缺陷的“烂尾”物业，本来，城市更新政策为这些烂尾物业提供了一种最优的盘活路径，但由于城市更新政策中的城市更新单元制度、片区规划统筹等制度，使很多购入的烂尾物业无法独立盘活，从而形成了这种形式的被动占坑。
除了以上类型，还有一种，他们通常是业主中的一员，在业主中有一定的影响力。他们或者是城中村的某一个大家族，或者是旧工业区城市更新项目中的大业主，或者是业主中的意见领袖。他们不主动占坑，以图将坑卖给后面的开发商。他们认为，自己反正是其中的业主，不管你是谁来开发，都要给我谈。既然跟我谈，就要满足我一般拆赔外的额外诉求，不然，我就做“钉子户”。我把这类，称为“天然型占坑”
有句俗话，叫“不以结婚为目的的谈恋爱都是耍流氓”，那么，不能为城市更新实现价值提升的“城市更新占坑”，是什么呢？
击鼓传花
“击鼓传花”讲的是一种游戏规则，人们在击鼓声中传递花，鼓声停止时，花传到谁手上，谁就要受“惩罚”。
虽然也有一部分占坑者是为了最终的开发，是想借城市更新进入“很赚钱”的房地产开发行业。但大部分的占坑者都是想在合适的时点以一个尽量高的价格卖给真正的开发商。
最早一批的部分占坑者是赚到钱了的。笔者曾见到过的一种最极端的情况，是头天晚上跟村里以200万的成本签了一纸框架合作协议，什么事情都没做，第二天就以2000万的价格将此协议卖给了一家开发商。一夜之间，投资收益即达10倍。当然，这是一个比较极端的案例。比较常见的是，假如有一个50亿总价值（含可售和回迁）的城市更新项目，最初占坑者以数百万的价格锁定此项目，然后将此项目往前一小步（可能立项，也可能没立项），即可将项目卖出几千万；立项的话，卖出的价格会超亿；接盘者将此项目通过专规后，又可能将此项目加价数亿。后续的接盘者接着做拆迁，做了一部分拆迁，拆不动了，加价后卖给下家。下家接盘后，又完成了一部分拆迁（但未达100%拆迁）后，又拆不动了，又加价卖给下家。项目通过这一次次的转移，项目能否最终完成，谁也不知道，但通过层层加价，最终转让的价格可能会超过10亿。这就是城市更新项目的“击鼓传花”。
城市更新项目击鼓传花游戏的基本商业逻辑是：最初的占坑者一般和业主比较熟（一般来说，并不是所有的业主，通常是大业主，在城中村就表现为村集体），通过和业主（此处指大业主，下同）沟通，敲定拆赔标准，然后，通过支付保证金的方式，锁定项目开发权和业主端的拆赔成本。然后，将项目往开发段推，推进到开发端（即真正的开发商）后，以尽量高的价格卖给开发端。中间的运作过程，就是一个击鼓传花的过程。
在此过程中，有一批人赚了钱。据传，花某里一次性卖了6个项目给华某城，整体对价近55亿。被业界津津乐道的是，某盛在龙华以不到5亿购入一专规正在审批项目，通过不到半年运作，专规审批通过后，以超过10亿价格向宇宙大开发商某大售出。如果从投资回报的角度看，年化回报为200%，且投资基数为5亿。而国内前10名开发商2018年1-6月的平均年化投资回报率仅为24%。这些或真或假的信息，刺激了一大批做施工的、做衣服的，甚至做废品回收的，都进入了城市更新项目击鼓传花的行列。有些项目，操盘主体是换了一茬又一茬，笔者见过一个项目，已经被转卖了超过5次。城市更新项目也在一波又一波的击鼓传花过程中，越炒越高，甚至有些项目到了国内前十强开发商接盘都无法盈利的地步。
2016年8月31日实施的城中村项目走平台政策，成为了城市更新击鼓传花游戏的最后一通鼓响。如城中村项目严格走平台的话，便无法实现对业主端的锁定，从而，击鼓传花中的卖项目便也无法谈起。击鼓传花的游戏也就无法玩下去了。
但中国的事情，往往是上有政策，下有对策。国人发明的“围标”手段，再一次产生了作用。政策规定，项目在走平台时，有公开招标、竞争性谈判、单一来源采购三种方式。单一来源采购无法实现竞争的目的，同时仍能达到前期进入者对项目的锁定，与走平台政策的整体精神是冲突的。因此，单一来源采购在最初有几个项目采用后，目前，已很少见到城市更新项目采用单一来源采购的方式。目前，走平台基本上采用的都是竞争性谈判的方式。本来竞争性谈判是一种既能实现竞争，又能降低采购成本的比较好的方式。但前期进入者通过设门槛、不邀请、缩短邀请期等方式，将竞争性谈判采购过程做成了一个“围标”的过程。通过“围标”下的竞争性谈判，使走平台沦为形式，依然达到了前期进入者锁定业主端的目标，从而使城市更新项目“击鼓传花”的游戏得以继续。
道高一尺，魔高一丈。走平台沦为形式，政府也看到了这一点。政府也正在通过各种政策补丁，封堵这些操作上的漏洞。据传，要求所有走平台项目一律采用公开招标方式的政策也正在酝酿之中。同时，对于倒卖项目者，将进行税务严查。
但这些政策能否遏止城市更新项目击鼓传花的游戏，尚需业界拭目以待！
清坑
2004年，深圳启动了以城中村改造为主体的旧改进程，但后来，由于种种原因，有许多当时立项的项目未推动下去，形成了俗称的“70个历史遗留项目”，十几年过去了，这些70个历史遗留项目今安在？
据不完全统计，这70个历史遗留项目，除了部分项目乘着《深圳城市更新办法》落地的春风解决了之外，大部分的项目仍在遗留。
目前，业界已经认同，一个包含一、二级开发的城市更新项目，即使运作得比较顺利，也需要5-8年的时间，超过10年的项目，也比比皆是。在这么长的运作周期里，政策的变动肯定是不可避免的。于是，工业区块线政策、公寓限售政策、产业强监管政策等工改政策的出台，原来占坑者锁定的部分工改工项目变得无法实施，或利润微薄；55%的城中村不拆（即更新模式分区）、现状容积率超过2.5的城中村不拆、走平台等城中村政策的出台，让原先锁定了符合上述条件城中村的占坑者，将无法再推动项目；而伴随着旧住宅区棚改政策的推出，以及小地块政策的取消，占坑者原来占据的部分旧住宅区项目，也将无法推动。目前，深圳已立项城市更新项目的实施率（即确定实施主体项目数/已立项项目数）不到30%，大部分推不动项目主要卡在拆迁阶段。以上未立项被占坑，或者立项但推不动的项目，就形成了新的历史遗留城市更新项目。
上述新旧历史遗留项目，已严重阻碍到了全市城市更新工作的推进。不得已，政府开始对那些围而不推，或推而不动的城市更新项目进行清理（事实上，前述那些近期出台的政策，也可以认为是政府进行清坑所推出的政策）。一种是对这些项目进行清退。虽然清退政策早已存在，但除了2013年使用过一次，后来再未使用过（因现在很多项目都符合清退政策，政府投鼠忌器，此所谓法不责众）。但从最近的政策看，政府似乎准备严格执行这项清退政策。特别是福田区，专门出台了清退的政策，并对2010年立项的华泰小区专门发出了准备清退告知函。第二种是劝退，深圳知名的佳某业，在罗湖的某城中村项目，便被政府劝退后，退出了该城中村项目。第三种是劝阻，比如，罗湖区就明确规定，开发商在得到政府许可之前，不得私自进入城中村、旧住宅区开展城市更新前期工作。
政府清坑的目的，是希望真正做开发的开发商，特别是国有开发企业，不是在城市更新击鼓传花中接盘，而是往前伸，直接和业主端对接。政府的想法是好的，但效果怎么样，笔者始终是持怀疑态度的。首先，在城市更新界，有一种说法，是做成一个城市更新项目不容易，但破坏一个城市更新项目很容易，因为，谁都可以在一个城市更新项目中“埋钉”。在政府的清坑政策下，原占坑者虽然无法将项目推行下去，但如果不考虑他们的损失，只是简单粗暴的禁止，则原占坑者将有很多手段让此项目谁也做不下去。其次，城市更新的前期运作和后面的二级开发，是完全不同的两个阶段，使用的资金性质不同，采用的技术不同，擅长二级开发的，未必熟悉城市更新前期运作，因此，政府要把国有开发企业往前拉，未必能把城市更新前期运作做好。
笔者认为，要真正实现政府“清坑”目的，政府不是仅仅采用堵的政策，让前期占坑者出局，而是应采用疏的政策，引导前期占坑者发挥他们的作用，为城市更新中资源的最优配置贡献自己的力量，并获得与他们所做贡献相匹配的报酬（当然，此报酬要远远小于击鼓传花中的报酬，但风险也要极大降低）。
赌石
赌石是珠宝业术语，指翡翠在开采出来时，有一层风化皮包裹着，无法知道其内的好坏，须切割后才能知道翡翠的质量。一刀下去，要么一夜暴富，要么倾家荡产。
在近9年深圳城市更新历程中，有的企业大赚一笔，但更多的企业在城市更新中陷于进退维谷的境地，笔者接触过的案例都有超过10个，都是在一个项目上扔了几百万乃至几千万，到最后还无可奈何退出的。比如，曾经全球第一大开发商的某科公司，进入的多个项目，最终都无疾而终。还有，现在号称全球第一大的碧某园公司，过去几年收了32个项目，但据说30个项目都推不动。更有甚者，深圳还出现了“罗湖田心村的村长收了十几个开发商的近4亿保证金后潜逃，开发商交的保证金有去无回”这档子事。于是，业界有些人感叹城市更新的巨大风险，感叹城市更新的不可控，从而出现了将城市更新比作“赌石”的说法。
城市更新项目价值取决于两个方面：城市更新单元规划和拆迁。城市更新单元规划确定了项目的总价值（含可售和回迁，扣除需给政府端贡献的价值），拆迁确定了业主端的成本。总价值减去业主端成本，就是运作城市更新项目的价值（包括前期运作价值和后期二级开发的价值）。大部分项目的交易发生于城市更新单元规划审批通过之前或拆迁完成之前，在这之前，总价值未确定，业主端成本也未确定，此时的交易，确实和赌石交易有点相似。笔者曾经见过一个项目，交易时买卖双方以设定容积率8进行交易，但单元规划审批通过，确定的容积率却只有5。近一两年，城市更新项目交易进入高发期，就是因为交易双方在缔约时对价值预测准确率太低，使一方感到约定不公平，从而即使背负违约成本，也要毁约。从以上方面看，城市更新交易的确和赌石有几分相像。
但一个行业，如果业界都是用赌石思维进行运作，对业界绝非幸事！
城市更新和赌石还是有很大不同的。在赌石面前，人凭的基本上全是运气，但城市更新更多的凭的是能力。只不过第一批城市更新占坑者，基本上对城市更新既不专业，又不擅长二级开发，项目的好与坏的确更多靠的是运气，才诞生了“城市更新赌石”这一提法。目前，城市更新的规划标准方面越来越透明，越来越刚性，专业人士对单元规划的预测数据误差已经很小。另外，城市更新模式和实施模式越来越丰富，如在项目交易结构中，对不确定性设置一定的弹性和敞口，使不确定性所带来的风险在各参与方得到合理的分配，笔者相信，城市更新行业迟早会丢掉“赌石”这个帽子。
并购及估值
深圳目前已立项的城市更新项目有近700个，正在运作尚未立项的项目超过2000个。项目并购已经成为许多开发商或资本获取项目的重要途径，城市更新并购基金也开始大行其道，大到1000亿的财团型的基金，中到几十亿到几百亿的企业级的并购基金，小到专为收购项目提供融资的单个项目并购基金，都已开始在市场上出现。
目前，在城市更新项目并购界，买项目的很多，大量的资本，满世界在找所谓干净的城市更新项目；卖项目也很多，众多尚未启动、正在推进或推不动的城市更新项目在漫天飞。买项目的说，最好是单一主体、已过专规、拆迁完成的城市更新项目，有多少我收多少，钱不是问题；卖项目的说，如果我推到那个程度，我干么要卖给你，我自己不会搞，再不行，我干么不卖给某大、某科、碧某园，我现在卖给你，就是我没钱推进了。在价格方面，买卖双方的差距也非常大，卖方完全按照自己对项目不专业的对项目未来价值的判断去出价，而很多的开发商却认为按照卖方的出价，根本算不过来账。现在在深圳的地面上，城市更新项目并购看起来很热闹，成交却很困难。现在，很多大的开发商，包括号称城市更新专家的几个深圳本土开发商，都已经对在深圳拿城市更新项目感到无奈，都已跑到深圳周边东莞、中山、惠州去圈城市更新项目了。
常规城市更新前期运作有四个重要节点：立项、专规审批、拆迁及实施主体确认、土地审批，项目交易时间节点大多和这四个节点有关。前不久，业内有人推出了项目交易中的估值模型，简述如下：
V=∑有效成本i+∑（净地价值*阶段占比系数i*阶段进度系数i）
有效成本i是指四个阶段中某阶段投入的有效成本（即可入账成本）
净地价值是指城市更新项目完成土地审批（此时，地上建筑物已全部拆除）后的价值。
净地价值=项目建设完成后总价值-开发端二级开发投资*（1+社会平均投资收益率）-业主端成本（拆迁工作费用+拆迁成本）-政府端成本（补缴地价+各种税费+贡献房屋）-城市更新前期运作成本（含前期运作中的可入账成本和不可入账成本）
阶段占比系数i是指四个阶段中某阶段在净地价值中的贡献占比系数；
阶段进度系数i是指四个阶段中某阶段完成的进度占该阶段整个工作量的占比。
此估值模型看起来是合理的，但他实际上隐含了三个假设前提：
第一是假定项目一定能够完成。从目前深圳全市不到30%的实施率来看，此假定显然不是对所有的项目都成立的。
第二是假定在项目交易时点预测的建设完成后总价值是固定的，并且是能够准确预测的。显然这也是不成立。比如公寓限售的政策一出，很多工改项目马上推行不下去了，因为从开发的角度，项目完成后的价值发生了巨大的变化。
第三，是假定在项目交易时点预测的业主端的拆赔成本、政府端的成本不会发生变化，显然这也是不成立的。首先，从政府端来说，政府端对项目的诉求是跟着政策走的，政策变化，政府端的成本也会发生变化，从近几年的地价政策和保障房政策的变化就可以看出来。另外，业主的预期会随着项目的推进发生变化，项目越往后推进，业主对拆赔的预期也越高，这就是项目产生“钉子户”的基本原理。而深圳只要存在拆迁的项目，存在“钉子户”基本上已经成了常态。
因此，笔者认为上述估值模型测算出的，实际上城市更新项目在完成土地审批后分配在各阶段的预期价值，而不是在各阶段交易时点实现的可用现金支付的交易价值。这也就可以解释目前市面上的项目，动不动项目要卖几个亿，但无人接招的道理。
上面估值模型更像一个城市更新项目击鼓传花的估值模型。相比此，笔者更喜欢把城市更新看做另外一个比喻：城市更新项目前期运作更像是从山下往山上推车，此山又高、又陡，需要各方齐心协力才能推到山顶，只有推到山顶各方才有收益。推到山脚、山腰、接近山顶，不管推到如何接近山顶，只要没达到山顶，各方的实际收益是0。前一个操盘者将车推到山腰，推不动了，此时需要新的资本或新的操盘者继续推，这时，前一个操盘者按将车推到山顶后所分配到自己推的那段的价值卖给后一个操盘者，自己套现走人，后一个操盘者如不能将车推到山顶，将面临巨额损失，这显然是不公平的。
笔者认为，业界应该出现一个基于推车理论的城市更新项目估值模型。
孵化
如果问一个旧社区中的业主，问他们是否愿意城市更新，他们的回答基本上都是肯定的。但为何在现实中，又有那么多的城市更新项目推不动呢？
城市更新通过改变土地用途、提高土地开发强度，加大土地上的投入、改善土地周边设施、为形成的新的空间导入更高价值的内容等手段，从而将原有低效土地，改变为高效土地，带来了土地价值的极大提升。因此，城市更新的过程，可以说是标准的一个做大蛋糕、分配蛋糕的过程。那么，谁能把蛋糕做到最大？用什么方式能把蛋糕分匀，是要说服业主支持城市更新必须面对的首要两个问题？
从开发的角度，有品牌有实力、有匹配地块产品线的开发商能为该存量地块做出最大的蛋糕。他们有品牌，可以比一般开发商在同等成本情况下，实现10-20%的产品溢价；他们有长久积累下来能够匹配存量地块的成熟产品线，同样的品质，他们可以实现5%-10%的成本节约；他们有实力，他们的开发融资成本仅相当于一般开发商的6成。另外，对于工改项目来说，蛋糕的大小还取决于对空间新导入的产业内容。因此，对于存量土地资源来说，只有匹配到最适合本地块的开发资源和最适合本地块的产业资源，才能将此存量土地城市更新的蛋糕做到最大。
中国不患寡而患不均。如果不能将城市更新这块蛋糕分匀，肯定会受到感觉不公平一方的抵制。城市更新项目从前期运作到二级开发到后期运营，是一个各种资源参与其中的巨系统。从角色上来说，不但包括业主、政府、开发商这三种角色，还会涉及到业主代言人、有政府资源者、城市更新前期运作者、城市更新空间内容提供者（如工改项目中的产业资源）、二级开发资金提供者、城市更新前期运作资金提供者等同样会参与城市更新利益争夺的资源方。就是在业主内部，也存在众多不同利益诉求的群体：原住民、非原住民、大家族、意见领袖、大佬、弱势群体、长租约者、物业权利存在瑕疵者、物业权利存在争议者、搞破坏者等。蛋糕不但要在业主与外部的各种资源提供方之间分配均匀，还要在业主内部分配均匀。这是一个巨复杂的利益平衡系统。
过去，在政府主导城市更新的时代，政府依靠公权力的强制力分配蛋糕，不管是否公平，但毕竟依靠公权力的强制力将蛋糕分配下去了，同时也给自身积累了巨大的民怨。正是由于积累了巨大的征地拆迁社会矛盾，深圳市政府在全国率先推出了商业化的城市更新。政府让利，在城市更新蛋糕中取固定的一块，剩余的，期望通过市场博弈，在业主之间和开发商之间进行合理分配。但截止目前，深圳也尚未找到市场化分配城市更新蛋糕的最合适方式。于是，深圳现在城市更新界出现了国进民退、政府开始重新主导城市更新的趋势。
但世界乃至中国的发展历史已经证明，市场，唯有市场，才是配置资源的最优方式。因为，市场化才能实现各种资源之间的充分竞争。只有竞争，才能实现各种资源之间的收益实现平衡，才能将某一方可能存在的暴利拉回到社会平均状态。
目前，在业界，基本上已经形成了下面对城市更新的共识：城市更新的前期运作和后期二级开发虽然相互关联，但是有很大不同的两个阶段。前期是技术密集型，后期是资金密集型。后期技术已经完全成熟，前期技术尚在摸索之中。前期投入的资金少，但面临的风险高；后期投入资金大，但风险低。前期工作的对象主要是人（业主），后期的工作对象主要是地。但现在一二级联动的城市更新运作体系，将两个混在一块，前期的投入需要后期的项目变现或项目实现来获取收益，用熟悉后期的人员和后期的资金来操盘前期，必然导致前期操盘者要预先锁定项目。现在的这种城市更新运作模式，是无法城市更新领域各种资源的充分竞争，也无法实现资源的最优配置的。
那么，现在众多在城市更新领域做击鼓传花的前期平台公司，是对现有模式的创新吗？笔者认为不是，笔者认为其实是对现有主流城市更新模式的翻版。因为平台公司实际上依然是依靠锁定项目、流转项目来实现盈利的。只要项目一锁定，就无法实现对二级开发资源和内容资源的充分竞争，从而也就无法实现这些资源的最优配置。
那么，什么样的城市更新运作模式才能实现资源最优配置和充分竞争的目标？
孵化！孵化！孵化！
如果您有机会参加我们的城市更新孵化论坛，您就会知道为什么城市更新孵化能实现将城市更新这个蛋糕做到最大，同时，又能把城市更新这个蛋糕分到最匀的！
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