城市更新中开发商匹配度研究之产业地产篇

产业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，产业资源覆盖电子信息、智能制造、新能源等多个领域。

产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

产业园区开发模式是我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，容易导致机构膨胀、政企不分。

主体企业引导模式是在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的号召力，通过土地再开发，实现整个产业链的打造及完善。这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，难以作为产业地产开发的主要模式。

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式，此种模式对开发商的产业经营能力要求比较低，而且回收资金相对较快。

综合运作模式是产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。

产业园区开发模式的典型企业有天津泰达、上海张江高科、北京经开、深圳投控等各地政府产业园区开发建设平台；主体企业引导模式的典型企业有海尔、TCL、联想、华强等各大实业企业；产业地产商模式的典型企业有清华科技园、北大科技园、人大文化创意园、天安、星河、富力、合生、世贸、碧桂园等涉及产业地产的大型开发商。综合运作模式的典型企业有华夏幸福、联动U谷、招商蛇口、亿达中国等大型区域运营性质的产城运营商。

产业地产运营核心能力体现为：产业分析与定位能力；园区规划产品设计能力；产业招商及产业资源整合能力；产业服务及社会资源整合能力。