第一天：初级篇（2022年7月9日）：理解原理

一、城市更新项目孵化经济体系概述

1、什么是城市更新项目孵化的经济体系

2、城市更新政策体系、规划体系、经济体系三大体系之间的关系

3、城市更新经济体系与报批和拆迁的关系

4、城市更新项目孵化经济体系VS后期二级开发经济体系

5、城市更新项目孵化经济体系VS城投平台一级开发经济体系

二、投融资体系

1、政府主导模式下的城市更新融资：财政资金、专项债、特许授权功能性国企（城市更新基金模式）

2、多元合作模式的城市更新融资：PPP模式、投资人+EPC模式、城市更新孵化模式

3、市场主导模式下的城市更新融资：一二级联动

4、城市更新投资逻辑

三、成本体系

1、第三方专业费用

2、业主端拆赔谈签激励费用及拆赔谈签成果固化费用

3、政府端报批费用

4、历史操盘者清退费用

5、一线谈签人员劳务费用

6、项目运营管理费用

7、项目孵化履约保证金

8、控盘费用（台底费、资产预先购入费、提前溢价清租费用、溢价收购物管公司费用）

9、城市更新与土地整备利益统筹成本体系的异同

四、拆赔货币补偿费用体系

1、腾空费用：青苗及附着物补偿费、搬家费、装修费、停产停业损失费、擅改商补偿费

2、过渡费

3、抵押查封解除及析产明确费

五、盈利模式与估值体系

1、项目孵化盈利逻辑：孵化成本补偿+开发权锁定后跟投VS前期服务费风险报酬+完全退出

2、项目孵化流程

3、项目孵化期收并购逻辑

4、项目估值逻辑

六、税收体系和地价体系

1、城市更新项目的税务优惠体系

2、城市更新项目孵化阶段溢价的税务困局（单抬头与双抬头、股权溢价税务困局、台底费税务困局）

3、城市更新项目的地价优惠体系

4、城市更新项目的地价补缴逻辑

第二天：进阶篇（2022年7月16日）：精通测算

一、总投资测算

1、项目孵化费用投资

2、拆赔货币补偿部分费用投资

3、历史遗留处置兑付及补缴地价费用投资

4、开发费用投资  

二、总成本测算

1、总投资与总成本概念辨析

2、财务成本

3、销售成本

4、税务成本（增值税、土增税、所得税）

三、收益测算

1、可赔可售货值测算

2、孵化报酬测算

3、二级开发收益测算

四、静态损益测算

1、净利润

2、销售利润率

3、投资回报率

4、股东投资回报率

五、项目进入时一二级联动初判测算

六、案例

第三天：高级篇（2022年7月23日）：应用操盘

一、现金流量表及动态测算

1、人力资源配置及资金计划表

2、谈签工作资金计划表

3、报批工作资金计划表

4、项目现金流量表及项目内部报酬率IRR

5、股东权益投资报酬率IRR

二、敏感性分析

1、房价变动

2、孵化周期变动比例

三、孵化周期的盈亏平衡分析

四、提前购入资产（待拆迁房）价格测算

五、孵化阶段项目估值测算

六、孵化阶段项目收并购测算

七、孵化各参与主体孵化利益分配测算

八、利益平衡测算

1、政府保底收益

2、资产持有方保底收益

3、项目孵化方保底收益

4、二级开发方保底收益

5、溢价分配平衡

九、案例