一、城中村改造的模式

1、棚改征收模式

2、广州做地新政模式

3、城市更新模式

4、土地整备利益统筹项目模式

5、统租综合整治改造模式

6、村集体/村民自改模式

7、更新/整备孵化模式（即真前期服务商模式）

二、城中村改造的典型特征

1、村委这一天然原业主代表：成也村委、败也村委

2、复杂的历史恩怨：家族、宗亲、姻亲等

3、复杂的土地历史遗留问题：外卖、未征转、指标悬空等

4、居住、产业、公服、生态多业态交错

三、城中村改造的测算之道

1、村集体、原村民、非原村民、前期服务商、后期开发商各方的保底收益

2、规划溢价、竞争溢价

3、政府和“村+市场主体”之间的利益平衡，村和市场主体之间的利益平衡，前期市场主体和后期市场主体之间的利益平衡

4、项目孵化静态测算：孵化投资收益倍数、年化投资收益率

5、项目孵化的动态测算：孵化敏感性分析、孵化阶段内部收益率

6、后期开发的静态、动态测算

四、村民决策、政府把关、多主体参与的操盘之道

1、进入路径：谁发起？谁做主？谁把关？谁实施？谁出钱？

2、孵化服务过程：起点在哪？终点在哪？哪些工作前置？哪些工作推后？哪些不得不重资产运作？哪些必须轻资产运作？

3、退出路径：谁承接？谁给钱？谁承担亏损？谁兜底？成果如何交付？如何售后？如何兜底？

五、本轮城中村改造带来的商业机会在哪？

1、品牌优质民营开发商、央企开发商、央企施工单位

2、小型民营开发商、非开发资本、私人金主

3、城投等地方功能性国企

4、村委、业主委员会、物管公司、业主中意见领袖、关系掮客

5、各种城市更新专业服务商

6、用资本做纽带的各主体资源整合之道