城市更新网-城市更新咨询、培训、项目运营与项目托管门户网站
简介

即使财政实力雄厚如深圳,相比社会资本,依然是湖和海的对比。在老旧小区用财政资金做棚改越来越捉襟见肘的今天,引导社会资本进入老旧小区城市更新领域,已成政商两界共识。给社会资本什么样的身份,进入的社会资本如何获得回报,在老旧小区开发权必须要招拍挂的情况下,用获得后期开发权去补偿前期的投入,面临着越来越多的政策障碍和操作障碍。把老旧小区前期服务商制度做实,可能是必须要走的方向。


“地头蛇”,是城市更新中一个特殊的存在。只要有拆迁,就会有这一群体。城市更新前期运作是一个风险投资,基本上已成业界共识。“地头蛇”帮着城市更新前期资本完成拆迁,是向资本方输出业主端资源和自身的劳务。劳务对价先行支付,并进入成本;资源对价在资本的前期运作能够变现时支付,这是目前资本能够接受的在拆迁方面的资金安排。在资本还远未看到变现的时候,地头蛇先行套现,在目前城市更新前期投资环境下,已很难被资本方接受。


政府通过所谓的“片区大统筹”,欲把片区更新项目的开发权交给国企。但前期运作的风险投资国企根本无法投入。于是,国企拉一个民企资本做前期,钱由民营资本出,活由民营资本干,前期失败导致亏损时由民营资本承担。在形成前期孵化权益时,国央企与民营企业按51%:49%的比例分配孵化权益,这种方式运作如何顺畅进行?


城市更新前期服务商实质上是背着干粮,帮业主干活,帮政府干活。政府要么保证前期服务商拿到后期开发权,要么给予前期服务商合理的盈利模式。城市更新网的判断是,开发权利益巨大,要保障前期服务商获得开发权,必定意味着踩红线。把前期服务商制度做实,做规范,才是正道。规范前期服务商投入的客观成本,明确前期投入的回报方式,降低前期投入的风险......。只有这样,将会更加顺畅地进入老旧小区城市更新。在目前众多资本对老旧小区虎视眈眈下,城市更新网把自己近10年前期运作的理论探索和实践经验分享出来,以便他们能够更顺畅地进入,以便业界能更加顺畅地运作......。


培训对象

1、城市更新前期平台公司、城市更新孵化公司、城市更新综合服务商等项目前期公司工作人员;

2、城市更新集团、房地产开发商、投资公司高管等孵化项目承接单位从业人员;

3、私人金主、城市更新基金、房地产基金、信托、银行投行部等项目孵化投资方;

4、社区、街道、更新局、住建局等政府管理人员;

5、业主委员会主任或委员、物管公司高管等相关人员。

报名方式

电话:4000-663-998  

周老师  13543281600(微信同号);18948325010(微信同号)

邮件报名:2376228241@qq.com    

QQ报名:2376228241

培训相关信息

单独报其中1天者,3980元/人;

同时报以上三天中的任意两天课程者,合计6980元/人;

同时报以上三天课程者,总计9980元/人。

以上费用包含讲师费、场地费、讲义费、当天午餐费


优惠说明:上述报名同类别有3名以上同时报名并缴费者,给与9折优惠,同类别有5名以上同时报名并缴费者,给与8折优惠。


备注:会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名表中说明,会务组统一安排,费用自理

主办单位:城市更新网

协办单位:深圳市天使城市更新孵化有限公司

承办单位:深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司


课程大纲

第一天:进入篇(2021年10月23日):搭好台,决好策、悄进入


一、老旧小区城市更新项目孵化平台公司搭建

1、城市更新孵化项目的投资逻辑:天使段、立项A轮、专规B轮、拆赔C轮、政府兜底Pre-IPO轮。

2、城市更新孵化项目的运作流程:筛、锁、融、孵、退

3、城市更新项目孵化的成本体系:有票成本、台上成本、台下成本、进成本类别、不同阶段成本承担的不同主体

4、城市更新项目孵化的阶段性退出与阶段性估值:退出方式、估值方式、项目估值、变现价值

5、城市更新项目利益分配逻辑:项目孵化VS二级开发,站台方VS业主端资源方VS政府端资源方VS劳务方VS外部专家方VS项目管理方VS项目中介方VS项目孵化投资方

6、城市更新项目孵化技术体系

7、孵化平台公司组织架构


二、老旧小区城市更新项目的投资决策

1、老旧小区城市更新的灵魂拷问

2、项目初判

3、项目尽调与资源核定

4、操盘策划与融资策划

5、资源融入与孵化项目公司搭建

6、操盘团队组建


三、老旧小区城市更新项目的进入

1、老旧小区项目进入概述

2、老旧小区城市更新项目孵化流程

3、社区重生公益行活动

4、现场办公室布置

5、项目启动联名申请函

6、项目启动政府端推动

7、前期服务商招标


四、案例

1、案例一:*铁*秀片区项目

2、案例二:*昇集团



第二天:拆赔篇2021年11月6日:算好账、找对人、分好工

一、拆赔谈判签约工作策划

1、与业主端资源牵头方的合作方式:包干式、协助配合式

2、如何将业主纳入签约战车:大业主-配合费;小业主代表-劳务费/车马费

3、如何对业主持续性激励:意愿奖、拆赔意向奖、产权冻结费、正式签约奖、搬迁奖、过年过节费

4、拆赔签约的节奏控制:单签还是双签,分散签约还是集中签约

5、拆赔签约工作的控盘:购入资产,铁杆业主

6、谈签现场办公室布置:豪华式 VS 简约式

7、现场项目管理人员配置:谈签组、配合组、公关组、内业组(风控、资料、财务)

8、谈签组一线人员组织:劳务分包 VS 自行组织

9、宣传方式:大张旗鼓 VS 润物无声

10、拆赔签约的资金控制:费用估算、费用概算、动态资金计划


二、拆赔标准

1、棚改征收补偿标准(基准):产权置换标准、货币补偿标准

2、更新拆赔市场标准(基准):产权置换标准、货币补偿标准

3、拆赔的竞价标准(方式):拆赔比 or 现金奖励


三、拆赔协议

1、搬迁补偿协议(常规标准版)

2、城市更新项目孵化服务(委托)协议(大业主或10%以上小业主)

3、搬迁补偿意向承诺协议(含附件一、附件二、附件三)

4、附件一:意向承诺协议中承诺签订的正式搬迁补偿安置协议

5、附件二:搬迁补偿安置方案承诺书

6、附件三:市场主体公开选择方案承诺书


四、谈签工作技巧

1、始终如一

2、友情帮助

3、亲情感化

4、避免冲突

5、找准对手

6、以拖待变

7、临门一脚


五、案例

1、案例一

2、案例二


第三天:报批篇(2021年11月27日):戴好帽、站好台,递好文

一、老旧小区城市更新报批要面临的几个核心问题

1、是报棚改,还是报城市更新?

2、是报单个项目,还是报片区统筹更新?

3、是先拿合法进入身份,还是先调进拆除重建区?

4、是以出钱又出力的孵化商真身报,还是戴个国企的帽子报,还是戴个品牌房企的帽子报?还是戴个产业方的帽子报?

5、是自下而上一层一层报,还是找个高层关系从上往下推?

6、拿什么作为报批敲门砖,是意愿,还是产业,抑或是贡献?

7、是依托沟通渠道自己报,还是外包有“料到”者拿批文?

8、报批费用的资金控制:估算-概算-资金计划


二、国央企/品牌开发商/产业方+民营孵化商的合作方式详解

1、先框架合作协议,到项目合作协议,最后到项目公司的合作流程

2、孵化费用的分担方式

3、孵化对价的实现方式

4、站台的实现方式和站台费的支出方式

5、项目公司的成立时点

6、品牌开发商(含国央企)和项目孵化商的合作方式趋势


三、报批中要“递”的文和要批的“文”

1、项目启动申请函

2、片区产业研究报告:职住平衡、产城融合、产业导入

3、基础设施和公共设施完备性评估报告

4、危房鉴定报告

5、概念规划设计

6、社会稳定风险评估报告:更新前、更新中、更新后

7、可行性研究:利益平衡

8、立项申报文件与单元规划

9、前期服务商资格

10、立项公示与批复

11、专规公示与批复

12、实施主体批复

13、外包专业费用的资金控制


四、案例

1、案例一

2、案例二

培训讲师

欲了解老师情况,请联系客服咨询。

付款账户

付款账户:

收款人:深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司

开户行:建设银行深圳天健世纪支行

账号:4420 1568 8000 5251 0685

您的姓名
*手机号码
*验证码
028工作室零二八提供技术支持