一、“清调供”模式概念解析

1、“清调供”模式纾困的适用范围

2、行政化“清调供”纾困模式

3、市场化“清调供”纾困模式

4、“清调供”纾困模式的两大工具：调规&调孵化模式

二、传统城更项目纾困模式常见误区

1、纾困=卖项目？城更项目市场早已从卖方市场转向买方市场，项目方仍然在用“卖项目”的思维谋纾困。

2、收购对价一定能进土地成本？

3、台底费能进土地成本？能进收购对价？

4、确认实施主体前已付过渡费能进土地成本？能进收购对价？

5、“钉子户”超额补偿费能进土地成本？能进收购对价？

6、超额资金成本能进土地成本？能进收购对价？

7、城更纾困还能继续玩“击鼓传花”的游戏？

8、国央企还能在确认实施主体前通过股权收购的方式接盘？

三、“清调供”模式全流程实操

（一）项目诊断与评估

1、纾困价值初判

2、国央企接盘对价粗算

（二）纾困方案设计

1、项目历史操盘情况梳理及分析

2、纾困资金需求分析及纾困价值评估

3、前期操盘者历史投入权益价值评估

4、前期操盘者历史投入权益变现方式设计

5、纾困资金进入及退出方式设计

6、纾困实施平台与开发建设平台搭建方案

7、纾困操盘团队配置方案

8、纾困进度安排及纾困资金投入节奏

9、纾困操盘中风险分配

（三）资源对接

1、委托授权

2、项目路演

3、国央企引入

4、纾困资金引入

（四）方案执行与落地

1、平台搭建

2、熟化洗盘

3、公开挂牌摘牌

4、兑付、退出、接盘

四、纾困中的“调规”工具

1、取消非必要学校、医院、文化设施公配独立用地贡献

2、降低社区公配建筑面积

3、奖励容积有限安排居住

4、降低土地贡献率

5、已立项未批规划项目，可将商业面积改居住面积；已批规划项目，可调减乃至取消商业面积，可将商业用地调为配租型保障房用地，新型产业用地可调普通工业用地和配租型保障房用地；

6、取消保障房配建

7、已批规划项目中可售商品房调商品房

五、纾困中的“调孵化模式”工具

1、以退为进，身份转换；

2、暂停兑付，由重转轻；

3、夹层资金，先洗后接；

4、国企前置，勾地式参与；

5、公开挂牌摘牌，国企合规进入。

六、“清调供”模式下国企接盘对价测算工具

1、正算法：孵化运营费用溢价+垫付实施费用等额兑付

2、倒算法：国企保底开发利润+安全垫

七、实战案例解析

1、光明某已批规划未确认实施主体项目

2、宝安某已批规划未确认实施主体项目

3、宝安某已立项未批规划项目

4、龙岗某以批规划未确认实施主体项目