2009年《深圳市城市更新办法》的颁布，拉开了市场化土地整理的序幕，通过城市更新向市场供应土地成为深圳土地供应的重要一极。
天生具有市场敏感度、灵活性的中小投资公司，首先嗅到了城市更新带来的商机。他们纷纷成立前期平台公司，依靠他们最先与城市更新原业主接触的机会，他们与“对城市更新项目走向有重大影响力”的业主代表（如村委、业主委员会）或部分业主（如大业主）等签订合作（开发）协议，并向他们支付少量的保证金（诚意金），锁定了项目，再将项目运作至立项、专规审批通过、完成部分或全部拆迁等节点后，通过将项目公司股权转让方式“卖”给国企开发商、大开发商后，获利套现离场。
可以这样说，城市更新领域的国企-民营合作，自城市更新诞生那一天起，便已普遍存在，本也无可厚非。但在现实操作中，有些平台公司“围而不推”，仅是将项目锁定后待价而沽；大量的平台公司锁定项目不是基于能力，而是基于“关系”；许多“卖”给国企开发商的项目，吃尽了后期开发的利润，导致后期无利可图；还有部分项目在卖时隐藏信息，让后期的开发商掉进了“坑”里。特别是城市更新领域的蒋尊玉案、龙岗房爷案、罗湖田心村案，促使政府开始推出系列政策组合拳整治城市更新领域的乱象。
政府推出了城中村项目的强制走平台政策，想通过竞争机制帮城中村项目选到最合适的开发商，同时，为走平台时制度设置了入围政策，在具体执行时，为了降低行政风险和政治正确，往往是国企优先入围；政府推出了棚改政策，最先是完全将民营企业排除在棚改之外，后来在社会呼吁公平竞争的情况下，棚改对民营企业开了一条缝，但基本上是名至而实不归；政府推出片区统筹政策，基本上是由国企开发商在主导片区统筹城市更新项目；政府推出了重点城市更新单元制度，基本上也是由国企在承接。由此，开启了深圳城市更新领域的“国进民退”时代。
但事情的发展并没有完全按政府希望的那样发展。“国进民退”的政策，反倒带来了城市更新领域国企民营合作的盛行。许多城市更新项目，往往是带一个国企的帽子，国企控股，设立一个项目公司，以国企的名义走平台，但前期费用是由民企投资，前期投资风险由民企单独承担，做到某个阶段，国企溢价收购民企在项目公司中的股权，民企获利套现退出。国进民退的政策，好像并没有阻碍国企和民营在城市更新领域的合作，只不过是从台面上转到了台面下。为什么会这样呢？
目前，城市更新的前期运作是一种高风险的市场行为，已经日益得到业界的认可。笔者依据多年的经验，绘制出城市更新项目不同阶段所需要匹配的资金类型如下图：
国企虽然很有钱，但资金的属性是风险厌恶型的。作为城市更新高风险的前期运作，国企的钱是很难出得来的。因此，国企民营合作，站在城市更新投融资角度，也是一种必然会出现的市场需求。
另外，业界也一直在城市更新认识上有一个误区：二级开发能力强的开发商，城市更新前期运作能力也一定强。笔者认为未必。
城市更新前期运作能力是通过前期土地整理形成完整二级开发权的能力，其主要过程是对存量土地设计多种新的规划方案，对不同方案下的各方收益进行测算，依据测算结果设计利益平衡方案，通过合适的方式将利益平衡方案传达给原业主和政府，并最终获得双方认同和审批，最终将存量土地形成完整开发权的过程。其核心实质上是一种整合能力。而传统开发商的二级开发能力是将已形成完整二级开发权的土地，通过设计管控、质量管控、成本管控等开发运营能力，最终形成质优价高的房屋产品的能力。其核心实际上是一种产品制造能力。
综上，国进民退也罢，国退民进也罢，只有能实现资源和能力的有效配置，则是合理的；反之，则是不合理的。但比较遗憾的是，城市更新前期运作所需要的核心资源和核心能力究竟是什么，目前在业界应该说是模糊的。作为一直致力于构建城市更新前期运作所需资源和能力的首家城市更新综合服务商，将于8月31日推出城市更新投拓研判与经济测算课程，为业界各方构建自己的城市更新算账能力，贡献自己的力量。
下图是本次培训课程讲义中的一小部分内容，给大家先睹为快。
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