城市更新行业两只“黑天鹅”,让城市更新运作正式进入风险投资时代

发布时间:2018-12-05 14:43:00 Clicks:0


       深圳城市更新行业最近一个月出现了两只“黑天鹅”。

       第一只“黑天鹅”是11月上旬公布的《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)(草案)》政策。在这项政策中规定,对于位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制性区域范围内的城中村用地,各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地,以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高(现状容积率大于2.5)的城中村用地,原则上应划入综合整治分区。划入综合整治分区后,未来7年不能以任何形式进行拆除重建,包括城市更新、土地整备、棚改、利益统筹等。全市划入综合整治分区的城中村平均占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区占比不低于 75%,其余各区不低于 54%。综合整治分区实行占补平衡。即划入的城中村如要调出,必须有同等面积的城中村调入,对于“围而不推、推而不动”的城中村城市更新项目,将优先调入。

       深圳城市更新政策颁布的9年来,几乎深圳所有的城中村都曾被各种“开发商”占坑。如此项政策落地,则平均有56%的城中村占坑者,在未来7年,将由“占坑”变成“树桩”。

       第二只“黑天鹅”是11月30日,龙岗区城市更新局同时在其官方网站和深圳特区报一口气公布了欲按照政策进行清退的52个项目名单,包括列入计划后1年内未完成核查的单元规划报批的项目33个、规划审批后2年内未完成首期实施主体确认的项目15个、确认实施主体后1年内未完成土地出让的项目4个。清退的项目,已取得的各种行政许可批复(包括立项批复、专规批复、实施主体确认批复)即时失效,清退的项目,自清退之日起,一定期限内(福田是3年,罗湖是1年,龙岗未明确)不得重新申报计划。清退的项目,由其申报主体或实施主体自行理清相关的经济和法律关系。

      2012年,深圳第一次发布了《关于加强和改进城市更新工作的暂行措施》,在该项政策中,第一次提出了对于推动不力的城市更新项目要进行清退的概念。随之,2013年,深圳市第一次清退了13个已纳入计划的城市更新项目。随后,深圳分别又于2014年、2016年两次推出了对应年份的《关于加强和改进城市更新工作的暂行措施》(以下简称暂行措施),虽然在这后面两次的暂行措施中,都强调了要对推动不力的城市更新项目要进行清退,但自2013年第一次清退了13个项目后,5年间,再未做过一次清退。

       龙岗区这次“清退”大手笔,在深圳10区中开了先河。可以预计,其他各区将会陆续跟进。特别是某区,一直是雷声大、雨点小,这次,可能会促使其下定决心,对辖区内的部分推不动的项目,进行真正的清退。政府开始对城市更新“占坑者”进行“清坑”行动。

笔者曾在9月18日发表过一篇文章《占坑●击鼓传花●清坑●赌石●并购及估值●孵化》(点击可阅读此文),在该篇文章中,笔者表达了一个观点:政府必然要对长期“占坑者”进行“清坑”,清坑的手段就包括“综合整治分区”和“项目清退”。而清坑行动之所以一直没落地,是因为按照深圳目前一直徘徊在30%以下的实施率来说,可能会被清退的项目数量会超过百个,对于前期占坑者的投入所形成的“沉没成本”如何给个说法没有清晰定论,政府投鼠忌器,才让清退行动一直未落地。笔者也曾在7月10日发表过一篇文章《城市更新项目前期运作沉没成本应由谁来承担》(点击可阅读此文),在该篇文章中,笔者认为,城市更新前期运作是以参与各方意愿整合为对象(不是以土地为对象),以形成可以招商的二级开发权为目标(不是以获得二级开发权为目标),由风险资本作为投入(不是房地产开发资本),采用专门的意愿整合技术(不是房地产开发技术),由专门的运作团队(不是传统房地产开发商的开发团队)进行运作的一个过程。提出占坑者形成的沉没成本,应由风险资本按照市场化的原则去承担。目前,政府清坑对沉没成本的处理显然和笔者的观点是一致的。

       笔者认为,这两只黑天鹅的出现,正式将城市更新前期运作拉入到“风险投资时代”。

       笔者一直在呼吁,政府和业界应将城市更新的前期运作作为独立的运作单元,建立该独立运作单元专门的风险投融资机制、技术体系、管理机制以及专门的人才队伍。但遗憾的是,深圳政府一直想把国有开发企业往前拉,即城市更新的“国进民退”。但事实证明,国有开发企业的触角很难顺利地伸进“城市更新这片布满了沼泽、陷阱的辽阔草原”。在这方面,佛山、东莞等地的探索反倒走到了前面。比如,佛山摸索出了一套“城市更新项目土地前期整理”的商业模式并出台了相关政策,东莞摸索出了一套“单一主体挂牌招商”模式,并正在着手出台相关配套政策,都是在摸索怎样将城市更新前期运作和后期的二级开发相分开。作为国内城市更新概念的首创者,如果在城市更新前期商业模式上不再有所突破,必然在这方面的创新落后于珠三角其他城市。

       最后,笔者对这两只“黑天鹅”的态度是:一只认同,一只不认同。认同的是清退政策。因为市场化的城市更新,既然是市场行为,并且也已经早有政策,则市场主体就必须对其自身的市场投资行为承担所有不利后果。不认同的是“综合整治分区政策”这只黑天鹅。因为,历史实践已经证明,市场是比计划更有效的资源配置的方式。因此,笔者认为,分区规划不能完全建立在专家态度、长官意志上,而是应更加尊重业主主体的发展意愿,尊重市场规律,让业主主体在政府的政策指导下,基于业主的自身意愿,让市场去选择适合的城市更新模式,而不是一味地去发布行政命令。

 

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占坑●击鼓传花●清坑●赌石●并购及估值●孵化

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