城市更新项目清退：这锅汤烧坏了，是想倒掉就能倒掉的吗？
自2018年11月龙岗区城市更新局同时在其官方网站和深圳特区一口气公布了存在清退危机的52个项目名单以来，项目清退开始成为业界的一个热门话题。虽然也有业主对此感到了焦虑，但大多数开发商和业主还是对此不以为然，认为这个政策落地还是一个没影的事情。毕竟，城市更新项目清退并不是一个新话题。2012年就已经提出对长期推动不力的项目要进行清退，但仅有2013年清退了一批13个项目后，至今6年再未清退过项目。特别是某区于2018年6月推出了“关于加强该区城市更新工作的若干意见”，提出了自2018年7月10日起，对于该区长期推不动的项目，给予3个月的期限，若在该期限内，仍然不能推进至规定进度的，将调出计划。甚至于2018年7月，还直接向某项目开发商发出了告知函，警告该开发商尽快推进至规定进度的，将依“意见”清理出城市更新计划。但时至今日，“意见”已发出大半年，该区尚无一个项目被清理。这更加重了业界认为“清理”只不过是悬在空中的“达摩克里斯之剑”，是不一定会落下的这一想法。
但令人欣喜的是，2019年1月份，龙岗区推出了“关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的处理意见”，随之又在2019年2月份推出了“关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元范围调整工作的通知”，让人看到了龙岗区准备在城市更新清理工作方面动真格的坚强决心。在处理意见中，龙岗区提出了“先整改，后清理，或者引入新的开发商接盘的思路”；在通知中提出更新单元范围调整方式，则为清理提供了技术上的可行性，并保证了清理不会影响到单元范围内公共利益用地的供应。若龙岗区关于“清理”的配套政策能够继续完善，则龙岗的“项目清理”这把“达摩克里斯之剑”将具有落下的可能。
作为长期致力于城市更新研究和实践的业者，一直把盘活掉进坑里的项目作为自己的重要研究内容之一。在龙岗公布了这52个掉进坑里的项目之后，笔者开始对这些项目进行深入研究。以下为笔者全部从公开渠道搜集的这些项目的操盘信息，以供业界思考，供管理部门参考，未来这些项目真的清理的话，究竟该如何清理，才能实现对城市更新行业整体运作能力的提升。
通过对这些项目信息的整理，我们发现了许多颠覆了我们城市更新三观的信息，这些信息值得我们对我们现行的城市更新政策和城市更新认知进行重新的深入思考：
第一批毁三观的信息：
在这些项目信息中，我们发现，在52个项目中，真正申报主体和最终开发方完全相同的项目部仅有8个，占15.38%，为绝对少数。就算那些还相同的项目，因为项目基本上都要融资，因此，名字还是那个名字，但核已经未必是那个核。当一个现象为一个行业的绝大多数时，我们就要考虑我们把这种现象定性为“项目投机倒把”的正确性。毕竟，历史证明，我们国家很多正确政策就是从平反“投机倒把”开始的。
我们总以为是那些不具备开发能力的小开发商在城市更新中占坑，占到了坑后待价而沽，从而扰乱了城市更新秩序。但我们通过整理这52个项目的信息，我们可以发现，这52个推不动的项目中，有超过一半项目的现行操盘者为品牌开发商，也就是说，一半的项目推不动，并不是因为被占坑。反过来说，占坑的，不尽然都是没有开发能力的中小开发商。如时称最大面积的项目——龙腾旧工业区，更新单元面积超过了100万平米，但时至今日，除了不到10万平米还保留在中信手中外，其他的大部分都流转给了华策、合正等开发商，即使保留在中信手中的10万平米，也通过中信地产业务整体打包的形式，流转至了中海手中。
第二批毁三观的信息：
这两年，在城市更新行业里有个现象叫“国进民退”。就是政府希望国有企业、大企业来做城市更新项目前期，这样，就不会出现中小型开发商做前期，而高价卖给国有大开发商的情况，这是因为政府认为国有企业、大企业操盘城市更新项目前期的能力肯定是优于中小型开发商的。
笔者一直认为，开发能力是不能等同于城市更新项目的前期操盘能力的，经梳理的信息也证明了这一点。表中，碧桂园、恒大、招商、保利、远洋、金地等这些如雷贯耳、开发能力超级强的大牛，依然有项目掉进了坑里。同时，从表中还可以看出，把国企、大企业向前拉，从而阻止炒卖项目的意图似乎也很难实现。因为，现在在城市更新业界，开始出现“国企+民企”操盘城市更新的模式，即国企占51%股份，民企占49%股份，以国企名义操盘。前期操盘的钱由民企出，后期开发的钱由国企出，项目操盘成功，项目利润双方按股权比例进行分配；操盘不成功，前期操盘的投入风险由民企自行承担。比如，华侨城旗下下的“深圳华侨城城市更新投资有限公司”，就是华侨城占51%股份，花伴里占49%股份，华伴里卖给华侨城的6个项目就是疑似采用这种模式操作。特别是这两年，华侨城乘着“城市更新界国进民退”的东风，搭建了数量众多的“国企+民企”平台公司，在深圳各个区的城市更新市场攻城略地，已代替佳兆业成为近两年斩获项目最多的开发商。而这种模式，也使政府搭建的防止炒卖项目的举措成为了“马奇诺防线”。
第三批毁三观的信息：
在城市更新业界，日本的六本木项目被奉为经典。特别是长达17年的项目期，而列入前期操盘的时间长达14年，被称为业界长周期操盘的典范。但我们把这52个长期推不动的项目信息梳理完之后，还着实吓了一跳。52个项目中，属于70个历史遗留项目的有12个。所谓70个历史遗留项目，就是在2004-2008年间立项的旧改项目。如从最早立项时间2004年开始算，迄今的操盘时间已达到了15年，已经超过了日本的六本木项目。若是不能找到项目突破的方法，可以预计，项目操盘再持续个3-5年，也是很正常的事情，这样，深圳有些旧改项目的前期操盘相当于达到了18-20年。
可以预计，这些历史遗留项目，已经过了超过十年的煎熬，别说给他们3个月的整改期，就是给他们3年的整改期，如果不能找到真正的项目突破方法，肯定还是推不动。
项目清退肯定不是政府的初衷，因为2013年清退的那13个项目，迄今已过去5年了，那些项目还趴在那儿。但推倒重来肯定是政府的选项之一。这就像一锅汤烧坏了，方法一是倒掉这锅汤，换个掌勺师傅，换个锅，甚至把原料也换了，一切从头来过。方法二是就换个掌勺师傅，让掌勺师傅在原来基础上继续煲。方法三是对症加料，比如，淡了放些盐，咸了放些醋，化腐朽为神奇，没增加大的成本，却煲出了一锅好汤。
毫无疑问，第一种方法要付出极大的代价。就像这52个项目，大部分已启动的签约，还有相当一部分已经拆了房子，平整了部分场地。这个时候，如何清退，沉没成本谁来承担，如果这些政策都未明确，清退就很难执行，甚至还会产生社会稳定问题。这也是清退年年谈，但一直是雷声大，雨点小的原因。方法二看起来很美，但接盘的这些国企掌勺大师傅，仍然是按政府征收的套路和民企收购的套路去进行后续的煲汤，那么，后续煲出来的质量，笔者是不敢乐观的。而要运用好第三种方法，就必须摒弃一级开发和二级开发必须联动的传统思路，以业主为中心，以利益平衡为目标，去进行城市更新项目的前期操盘。
作为最早成立，一直专注于城市更新的专业机构，我们已找到了城市更新前期操盘的秘密——城市更新剩余价值，并以此为基础，找到了我们盘活城市更新项目的武器——以业主为中心的城市更新项目孵化，继而以此武器为核心，构建起了我们的城市更新项目盘活技术体系。希望我们的项目盘活技能能为业界发挥光和热。有兴趣的朋友，可拨打4000-663-998，受邀的朋友，可以低成本获得我们的项目盘活诊断。
我们是项目盘活的诊治医生，我们在城市更新网这儿坐堂，等着您。
【延伸阅读】
城市更新行业两只“黑天鹅”，让城市更新运作正式进入风险投资时代
城市更新项目交易进入违约高发期：诚信道德约束、法律保证条款设计、商业模式创新，哪个才是根本解决之道？
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有