发端于2018年6月份的“城市更新项目清理”风暴，在2018年11月份龙岗区城市更新局同时在其官方网站和深圳特区报一口气公布了存在清退危机的52个项目名单后，给业界带来了相当大的震动。但在业界习惯性的观望中，虽然2019年1月份，龙岗区推出了“关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的处理意见”，为清理工作的实操铺平了道路，但大部分开发商仍然认为，清理仍然是悬在空中的“达摩克里斯之剑”。
2019年5月，这把“达摩克里斯之剑”轰然落下，自2019年5月9日龙岗区发布正式的“关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的试行意见”后，深圳市更新整备局又于2019年5月14日在其官方网站发布了“关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知”，明确将对列入计划但单元规划一直未获批的城市更新项目“动刀子”，明确将对符合清理条件的项目，重新进行计划公告，并根据不同立项时间，分别给与1-3年的缓冲期，过了缓冲期，立项审批及相关审批文件将自动失效，由此导致的所有法律后果和相关责任由申报主体自行承担。
立项之后，更新单元规划不能完成报批，是申报单位的规划编制技术不过关吗？是政府审批效率低下吗？都不是，目前，单元规划报批完成不了，绝大部分是项目利益无法实现平衡。或者是政府端，或者是开发商端，或者是业主端对单元规划固化的利益分配方案不满意。
现有的传统城市更新项目游戏规则，是在项目运作启动前，先锁定项目的开发权，而锁定开发权的方式，是假定项目的核心单元规划指标，依据假定的规划指标，约定各方利益分配方案，然后，去做项目的立项、单元规划报批。立项之后，在进行单元规划报批时，各方才发现报批的指标与原先的约定有出入，纠纷由此而起，单元规划报批由此陷入泥潭。
自2009年深圳城市更新办法颁布以来，深圳城市更新相关政策已出台数百个。政策出台的频率，近两年更是达到了以月为单位。每一次政策变动，都意味着城市更新项目蛋糕利益分配方式的调整。因此，从锁定项目确定的利益分配方案，到单元规划报批正式固化各方利益分配方案，两者出现差异绝对是大概率事件。因此，单元规划报批时，可能需要对约定的利益分配方式进行调整，如果原来约定不够全面，不够弹性，就必然会发生扯皮。因此，以后要想单元规划报批顺利通过，就要将现在传统城市更新项目先交易后报批（单元规划）的游戏规则，调整为“先报批（单元规划）后交易”的游戏规则。而目前龙岗、坪山等多个区政策规定城中村城市更新项目在单元规划审批通过后再公开招商的规定正是这一趋势的反映。
可以预见，这些面临被清退的项目，在1-3年的缓冲期内，大部分项目都难以摘掉“清退”的帽子，因为，他们面临的是利益调整的“难题”。虽然，政府推行的强制性清退给利益调整带来的契机，也给相关方提供了利益调整的压力和动力，但对于项目清退所产生的后果来说，真正遭受损失的是真金白银投入的前期操盘者，清退对有些村集体或业主来说，甚至更有好处，他们项目反倒还可能找到一个出价更高的投资者。
笔者一直认为，搞成一个城市更新项目不容易，但让一个城市更新项目搞不成，很容易。做了巨大投入的前期操盘者，如果没有合适的退出机制，没有一个相对合理的成本弥补机制和投入止损机制，项目被强制清退后，前期操盘者可能摇身一变，从一个项目推进者变成为一个项目破坏者。2013年清退的那13个项目，迄今已过去6年了，被清退的项目仍趴在那儿便是明证。到那时，将是一个政府、业主、前期操盘者多输的一个局面。
伴随着清退危机的日益临近，许多前期操盘者开始在市场上抛售项目，开始套利离场。抛售的项目，一般都是有瑕疵的项目，因此，抛售者众，成交者寥寥。因为，后续进入者不能将项目瑕疵排除，将项目盘活，将成为新的掉坑者，面临着被清退的危机。而不幸掉进了“项目清退”危机的掉坑者，只有盘活项目，才能有“摘帽”的可能。而新的城市更新政策环境和社会环境的盘活，必须采用新的游戏玩法和游戏逻辑，才能实现。
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